新加坡, 2023年11月10日 – Quarz Capital 讚揚克羅姆威爾歐洲房地產信託基金(CEREIT)董事會及管理團隊在營運方面的卓越表現。儘管CEREIT擁有高品質的投資組合和強勁的經常性租金收入,但其目前以近~50%的巨額折讓,相對於資產淨值交易,並提供吸引的預測經常性股息收益率約13.2%。CEREIT有許多重要且吸引的增長動力,有助進一步推動每單位分派收益的增長。我們促請克羅姆威爾歐洲房地產信託基金利用吸引的定價機會回購其單位,有可能將股息收益率提高至~14%,並在中期為所有現有單位持有人帶來超過40%的潛在總回報。
QUARZ CAPITAL發出公開信致
克羅姆威爾歐洲房地產信託基金(新交所:CWBU)管理層及董事會
所有收件人務必閱讀
“重要披露資料“
2023年11月10日
利用股價相對於資產淨值的重大~50%折讓,啟動單位回購計劃,有可能將股息收益率提高至超過14%,並使所有現有單位持有人受惠
– 中期潛在總回報超過40% –
董事長先生,林先生及董事會成員:
Quarz Capital及其聯屬公司共同為克羅姆威爾歐洲房地產信託基金(「CEREIT」,「克羅姆威爾房地產信託」,「CERT SP」,「新交所:CWBU」或「新交所:CWCU」)前十大單位持有人之一。我們讚揚克羅姆威爾團隊在營運方面的一流表現。我們的投資體現了我們對CEREIT是一個極具吸引力的投資機會的信念。
CEREIT是新交所第16大房地產投資信託,資產總值超過~新幣350億元(€240億歐元[2]) ,主要位於歐洲最強大和最大的已開發經濟體如法國、德國、意大利和荷蘭的辦公室、工業及物流資產。
克羅姆威爾高品質的辦公室及工業組合
CEREIT高品質的辦公室組合佔資產值約47%[3],主要位於荷蘭和意大利。荷蘭最大的保險公司及退休金提供商Nationale Nederlanden是CEREIT投資組合第二大租戶,也是位於海牙優質辦公室資產Haages Poort的最大租戶。該公司最近續租15年。CEREIT其他主要租戶包括荷蘭最大能源公司Essent、荷蘭保險機構及荷蘭商會[4]、荷蘭最大電子商務公司Coolblue、阿拉伯沙特石油歐洲公司及全球能源解決方案供應商McDermott。
CEREIT也是最早將策略轉向增長更快、更具韌性的物流及工業板塊(~資產值51%[3])的房地產投資信託之一。作為先驅,CEREIT能擁有許多具有潛在重大開發潛力的大型土地儲備資產,有助進一步大幅增加租金收入和每單位分派收益。這讓CEREIT能執行自身的開發項目,從而所有單位持有者都能受惠於開發利潤和估值上漲。這對單位持有者來說,比購買已完全開發和優化的資產更具優勢,後者可能具有較少的租金和估值上漲空間。
“增長引擎”將推動每單位分派收益和資產淨值大幅增長
Nervesa21(米蘭)項目在2024年第一季度完工(距杜omo火車站9分鐘,已70%預租予通訊多國公司和科技公司),Maxima (羅馬)項目在2025年底將進一步推動CEREIT的短期租金收入。
我們對CEREIT位於巴黎的免稅Parc des Docks資產尤其感興趣。該資產距離戰神廣場和香榭麗舍大道只有4公里。2024年巴黎奧運村距離只有1.4公里。為了迎接奧運,當地基礎設施建設已建成一個新地鐵站,距離Parc des Docks資產只有500米,只需3站即可到達巴黎市中心。周邊區域正進行重建,並建設奧運村,當地現被稱為「歐洲最大建設工地」,大規模興建住宅、商業樓宇以及交通基礎設施和設施。
CEREIT的Parc des Docks面積超過100萬平方英尺,但目前可出租面積只有約78.95萬平方英尺。我們對該巨型地塊分階段發展成為大型物流樞紐和混合使用開發項目(住宅、商業、生命科學園區等)的潛力感到非常興奮。所有這些可能使其可出租面積增加超過3倍,大幅提升CEREIT的租金收入、每單位分派收益和資產淨值。CEREIT目前正在規劃Parc des Docks第3期重建。
CEREIT投資組合中眾多吸引的發展機會,包括土地儲備和資產增值改造,意味著CEREIT無需承擔市場和定價風險購買第三方資產,從而有助推動每單位分派收益和資產淨值的增長。
約94%的貸款將在2024年固定利率對沖,提供強大的每單位分派收益可見性和穩定性
儘管利率環境更為嚴峻,CEREIT在過去數月以超過原本2022年12月賬面值10%的溢價出售超過新幣27億元(€1.88億歐元)資產,進一步證明克羅姆威爾房地產信託高品質投資組合的吸引力。資產出售也顯著將負債率降低至約36.8%,對每單位分派收益影響極小。
CEREIT於2024年超過94%的債務將固定利率對沖。這將為2023年下半年及2024年上半年每單位分派收益提供強大可見性和穩定性。
鑑於歐元區核心通貨膨脹率月平均值[6]在過去3個月(至2023年10月)顯著下降至平均約0.2%(年化約2.3%)。我們認為已於2023年9月停止提高利率的歐洲中央銀行,可能將從2024年第二季度開始降低利率,因為未來通脹率或將持續下降。
利率下調的可能性將從2024年下半年為克羅姆威爾房地產信託的每單位分派收益提供強大推動,因為CEREIT的利率對沖開始滾動。這將可能導致利息支出下降,從而使每單位分派收益大幅上升。
CEREIT的單位價格相對於資產淨值出現巨額約50%的折讓,並提供吸引的經常性預測股息收益率約13.2%
儘管擁有高品質投資組合和每單位分派收益增長動力,但克羅姆威爾房地產信託目前相對於每單位資產淨值€2.3的嚴重折讓約47%。這是新交所上市資產超過新幣30億元房地產投資信託中第二大折讓。CEREIT目前的單位價格€1.22,較2020年上半年COVID-19危機期間的最低單位價格€1.40低約13%。
由於單位價格大幅下跌,CEREIT2024年的預測股息收益率目前極為吸引,約為13.2%。
Thi